Procedimiento de un Remate Judicial.

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¿Es Usted un Inversionista o le Gustaría Serlo?

¿Le Gustaría Comprar una Propiedad con un Descuento de entre el 30% hasta el 50% de su Valor Comercial?
¿Quiere Ganar Dinero en Serio en Bienes Raíces?
¡Nosotros le Decimos Como!

"No existe ningún secreto espectacular para hacer fortuna. Todo lo que hay que hacer es comprar barato y vender caro, actuar con frugalidad y astucia y ser persistente." — Hetty Green, a fines del Siglo XIX

A grandes rasgos, el primer servicio que  le ofrece(GRUPO CM)   es muy simple: ponemos a su disposición un catálogo de bienes raíces (propiedades inmuebles, casas, departamentos, bodegas, terrenos, oficinas, locales, etc.) del que usted podrá elegir y adquirir una propiedad a un precio muy por debajo de su valor comercial y posteriormente vender a un precio más elevado, obteniendo así una substancial utilidad o simplemente para adquirir una mejor casa o departamento para su familia.

Este Catalogo o listado que aparece en nuestro Blog, es una copia capturada de los edictos que se exhiben en los Juzgados del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Morelos.
El segundo servicio que se le ofrece es la asesoría para llevar a cabo la compra sin correr riesgos gracias a nuestra amplia experiencia y conocimientos en esta materia.

¿Por qué están tan baratas estas propiedades?

Porque son bienes raíces que el Sistema Bancario o Acreedores Físicos o Morales,  pone a la venta en Remates Judiciales, por orden de el Juez correspondiente, y pone en subasta con un valor de hasta un 50% menor de cualquier referencia inmobiliaria. Actualmente la inversión inmobiliaria es la más segura y rentable en México.

¿Qué debo hacer para adquirir una de estas propiedades en remate?

El primer pasó para participar en los Remates Judiciales o en una Subasta Inmobiliaria es navegar por toda la información que hemos puesto a su disposición en este Blog ( www.grupocm.over-blog.es ).
Entre más conozca del tema de los valores reales de los bienes raíces, de las estrategias en subasta, de la seguridad de los Remates Judiciales y de nuestra experiencia en esa materia, mayores serán sus oportunidades de encontrar una propiedad en nuestro catálogo de bienes raíces y canalizar sus recursos a la mejor inversión inmobiliaria que satisfaga todas sus necesidades.

¿Cómo Funcionan los Remates Judiciales?

Cuando el usuario de un crédito pide un préstamo con garantía hipotecaria, sabe que ante la falta de pago es como si (para fines prácticos, no jurídicos) hubiera vendido esa parte de la propiedad y el acreedor se convierte en copropietario del inmueble en garantía. Como el interés del acreedor es recuperar la cantidad prestada, inicia un juicio que suele terminar con la venta judicial del inmueble.

La legislación mexicana  tiene la premisa de “DARLE A CADA QUIEN LO SUYO”; por lo que  un vez rematada la propiedad, el Juez ordena que se le haga entrega del inmueble al comprador; del importe de la venta, que se le haga entrega al acreedor el capital, los intereses, los gastos y costas del juicio; que se liquiden los gravámenes pendientes de pago si los hubiera,  y por ultimo, que el remanente que se le haga entrega al deudor.

POSTURA LEGAL Y DEVALUACIÓN

Mientras que las propiedades inmobiliarias en general sufren un cambio de precio a la alza para ajustarse al tipo de cambio del dólar, los inmuebles de los Remates Judiciales conservan los valores establecidos en el Avalúo Judicial que consta en el expediente, adquiriendo el postor al precio anterior con el beneficio adicional del porcentaje de la devaluación. ( Avalúo  balidos hasta 6 meses, según el lugar).
Si sumamos los descuentos de ley: 33% en Primera Almoneda, 47% en segunda Almoneda o el descuento abierto en tercera Almoneda con el porcentaje de la devaluación, en todos  los inmuebles se adquieren con todos los gastos por debajo  del 70% de su avaluo judicial.% del valor  comercial.

GENERANDO RIQUEZA

“Las personas inteligentes contratan personas inteligentes; si son más inteligentes que ellos, mejor”

AHORRO O INVERSIÓN, ESA ES LA CUESTION.

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) nos ofrece las definiciones de ambos términos para explicarla en los productos y servicios que ofrecen. Por un lado, el ahorro lo explica como “la cantidad de dinero usualmente llamado capital, guardado para un uso posterior”, mientras que la inversión es “el dinero que se busca incrementar, es decir, que valga más que el capital original”.

COMO APROVECHAR LA CRISIS

El optimista ve una oportunidad en cada calamidad; el pesimista ve una calamidad en cada oportunidad -  Winston Churchill

OPORTUNIDAD: En estos tiempos de alta volatilidad financiera que amenaza no ser transitoria, estamos obligados a una meticulosa elección del destino de los recursos. Es indispensable un estudio a fondo de las posibilidades que ofrece el mercado para lograr la inversión de mayor beneficio y menor riesgo. El raquítico beneficio que ofrece la inversión en Bancos, La Bolsa con su alto riesgo, o el refugio en el dólar que después de la devaluación resulta extemporáneo y contraproducente nos invita a buscar una alternativa viable. Además, la inflación, va subiendo inexorablemente  y mantener liquidez deprecia el valor de los ahorros.
Los inmuebles siempre han sido la mejor inversión, la más segura y permanente; sobre todo si se adquiere en el 70% de su valor en un Remate

VIVIENDA USADA

Una casa nueva tiene la ventaja de tener un proyecto moderno, que arquitectónicamente esté pensado para tiempos actuales, y tienes el beneficio de que seguramente se ubica en una zona atractiva en cuanto a crecimiento inmobiliario, cerca de servicios y de zonas urbanas atractivas………. pero inevitablemente una casa usada será más barata”.

La ventaja competitiva que tienen los inmuebles seminuevos sobre los nuevos, es que se pueden comprar más metros cuadrados de los seminuevos por el mismo precio. Además, no hay que olvidar que tres factores que determinan el valor de un  inmueble: la ubicación, la ubicación y la ubicación. Es posible que se encuentren opciones con 30% más espacio, con mejor ubicación y con un costo que puede ser entre un 40% y un 60% más económico.

Además, hay superficies muy interesantes que ya no se encuentran tan fácilmente, porque la vivienda nueva, si bien es muy moderna y con mejor diseño, las superficies que manejan son más pequeñas”.

Las Subastas en Remates Judiciales nos ofrecen inmuebles en todas las zonas, de todo tipo, tamaño y uso de suelo; ubicadas algunas, en colonias donde hace mucho tiempo no hay terreno disponible, de poca oferta de venta y mayor valor de mercado

RIESGOS Y GARANTIAS.

“Las personas que evitan el fracaso, también evitan el éxito; evalúa y decide”

SEGURIDAD

Venta Judicial por Subasta: La compra de inmuebles en esta modalidad ofrece garantías importantes. Para que se remate una propiedad, previamente ha debido cubrir los requisitos que exigen la ley:

*  Estar debidamente acreditada la propiedad del deudor.
*  Contar con el Certificado de Libertad de Gravámenes.
* Tener  un Avalúo Judicial (6 meses de vigencia)  dictaminado por un Perito debidamente  certificado ante gobierno.
* Un inmueble sale a remate en proceso de ejecución de una sentencia firme.
* Los pagos se realizan a través de billetes de depósito en BANSEFI (Banco de Ahorro Nacional y Servicios Financieros) y son consignados al Juzgado.
* En la venta que el Juez realiza en el juzgado, toma como precio base el del Avalúo Judicial.
* Primera  Almoneda: (subasta) el precio base es de 2/3 partes del 100% del Avalúo Judicial. La Postura Legal el 66% de valor del Avalúo Judicial
* Segunda  Almoneda: (subasta)  el precio base es de 2/3 partes del 80% del Avalúo Judicial. La Postura Legal el 53% de valor del Avalúo Judicial
* Tercera  Almoneda: no hay precio base (postura legal); la oferta es abierta
* De los Avalúos: El Comercial, Predial, y  Judicial, este ultimo suele ser el más bajo.
* El Juez hace la devolución del billete al postor que no resulta adjudicado.
* La Subasta es pública y abierta.

Por contrato nos comprometemos a:

* Investigación y Análisis del Expediente en el cual se encuentra la propiedad escogida por el Cliente. ( Con el Equipo de Abogados Expertos).
* Nuestros honorarios   empiezan y terminan cuando se adjudica el Inmueble, o comprado los Derechos Litigiosos o Adjudicatarios.
* De no ser aprobado el Remate, nosotros no cobramos nada y buscamos otro inmueble.

La Continuación del procedimiento: lo continuaran sus Abogados o La Recomendación de que le haremos de los Despachos de Abogados Externos ( Firma de contrato de prestación de servicios).  Ver nota (1)

* Le entregaran  la propiedad desocupada un mes después de que el Notario (que el cliente haya designado) haga entrega de las escrituras.

En la Adjudicación por Remate Judicial, la propiedad queda liberada de los vicios ocultos previos al remate como:

Duplicidad ó falsedad de la personalidad de legítimo propietario del inmueble por parte del vendedor o de otras personas con derechos de propiedad anterior
Falsificación de escrituras, liberaciones y otros documentos
Escrituras realizadas por personas sin capacidad legal
Documentos inválidos ejecutados bajo poder vencido
Escrituras inválidas entregadas con posterioridad a la muerte del otorgante.
Escrituras realizadas por personas supuestamente solteras que en realidad están casadas.
Fraude: créditos laborales, embargos ficticios, liquidación de sociedad conyugal, etc.
Gravámenes por impuestos no pagados sobre herencias o transferencias a titulo gratuito aplicables a anteriores propietarios del inmueble Servidumbres no registradas Herederos encubiertos

   

NOTA (1):  LA RAZON POR LA QUE “GRUPO CM”, SOLO SE LIMITA A EL BÚSQUEDA Y ANÁLISIS DE EL EXPEDIENTE DE LA PROPIEDAD A COMPRAR , Y QUE LA CONTINUACIÓN DE LOS DEMAS TRAMITES A CONCLUIR LOS TERMINEN “EL ABOGADO DEL CLIENTE”, O “DESPACHO DE ABOGADOS EXTERNOS RECOMENDADOS POR NOSOTROS”, ES QUE  UTILIZAMOS EL PRINCIPO DE EMPRESAS “OUTSOURSING” ES DECIR, QUE ELLOS TENDRAN TODA LA LOGÍSTICA Y RESPONSABILIDAD DE LOS RESULTADOS EN TIEMPO Y FORMA SEGÚN LOS TERMINOS QUE SE ESTIPULEN BAJO CONTRATO CON ELLOS.

SI EL CLIENTE TIENE A SU CRITERIO CONTRATAR POR SU PARTE A SU ABOGADO DE CONFIANZA, ESTA EN SU TOTAL DERECHO.
  Y SOLO SE COBRARA POR CONCEPTO DE HONARARIOS EL 20 % DEL MONTO A PAGAR ANTE EL JUZGADO O EL ACREEDOR.

EL  CONCEPTO DE HONORAIOS POR PARTE DE “GRUPO CM”, SERA SIEMPRE DE EL 20% DE EL PAGO FINAL POR LA PROPIEDAD, NO IMPORTANDO  LA ALMONEDA QUE SEA.

SI DECIDE EL CLIENTE CONTRATAR A EL “DESPACHO EXTERNO”, EL COBRO DE HONORAIOS POR PARTE DE “GRUPO CM” SERA EL MISMO, Y FIRMARA CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS CON ELLOS, SIENDO SUS HONORARIOS LO QUE SE PACTE.

LOS PAGOS DE ESCRITURACION, IMPUESTOS Y DEMAS, SERAN POR CUENTA DE EL COMPRADOR.

CON TODO Y ESTO, LA PROPIEDAD ESTA POR DEBAJO DEL 70% DE SU VALOR, O MENOS DEPENDIENDO EN QUE ALMONEDA SE COMPRO, ES DECIR QUE SIGUE SIENDO UN  NEGOCIO   MUY RENTABLE.

“-Acepta los riesgos, toda la vida no es sino una oportunidad. El hombre que llega más lejos es, generalmente, el que se atreve y quiere serlo- “  Dale Carnegie
 

GARANTIA

Nuestra organización le puede ofrecer operaciones garantizadas con profesionalismo, eficiencia y con absoluta probidad.

Cuando se realiza una compra inmobiliaria en Remate Judicial, es deseable que tengamos la mayor información de la propiedad, de los valores del mercado, de  la oferta y la demanda y por ultimo, tener la seguridad de  que los profesionales involucrados  estén capacitados.


Representación y asesoría personalizada en todas las fases del proceso.

Estudio de mercado con proyección financiera para determinar el techo de oferta.

Nuestros abogados externos son  especialistas  en remates cuentan con varios años de experiencia en esta área.

Garantizamos el 30% de utilidad como mínimo.

Nuestra empresa solo representa a un solo postor.

La total devolución de su dinero en caso de no aprobarse el remate (firmado por contrato).

El estar comprometidos a la devolución de su dinero, nos  obliga a tener una alta tasa de eficiencia.  La devolución del cheque de   deposito se hará al numero de días que estipule el Juez correspondiente.

Sólo hay una manera de probar nuestra capacidad de compromiso: Por escrito. ( Contratos de Prestación de Servicios).

PROCEDIMIENTO PARA SUBASTA.

“Un emprendedor ve oportunidades allá donde mira, donde otros sólo ven problemas” - Michael Gerber
Contamos con un inventario de propiedades tan variado en tipos y precios, que es necesario iniciar con:

1.- Levantar un inventario de requerimientos del comprador: tipo, zona, precio, edad, tiempo para habitar, etc.
2.- Información del Costo-Beneficio.
3.- El comprador elige una propiedad de nuestro Bolg.
4.- La inscripción incluye: Estudio de Factibilidad con derecho al estudio de todas  las propiedades seleccionadas, hasta encontrar la primera factible.
5.- Estudio de Factibilidad de el Expediente Jurídico, para eliminar posibles tercerías u otros recursos  legales en que pueda entorpecer el remate.
6.- Se realiza el Estudio Financiero, y analiza el  avaluó para informar al cliente de las características de la propiedad. (Distribución, metrajes, etc.).
7.- Si la propiedad seleccionada no es aprovechada por el cliente, se re-iniciará  en el paso # 1.
8.- Firma de Contrato de Representación con un calendario de pagos parciales  de honorarios y gastos, con “GRUPO CM”.
9.- Se determina la estrategia para la Subasta (techo de oferta), en conjunto con los abogados de “GRUPO CM”.
 10.- Se adquiere el Billete del 10% del valor del Avalúo Judicial en BANSEFI.
11.- Al ser adjudicado, se tiene un plazo de 3 a 6 días para liquidar el saldo del valor de la Subasta (valor de Subasta menos el Billete).
12.- Al ser adjudicado, termina el trabajo y contrato de prestación de servicios de “GRUPO CM”, con el Cliente, y empieza el trabajo de el Despaho   Jurídico con anterioridad ya seleccionado por el Cliente, hasta la Escrituración y Desalojo Judicial.

INICIO- SUBASTA- ESCRITURACION- DESALOJO- FIN.

DIAGRAMA DE FLUJO.

GLOSARIO DE TERMINOS.

AVALUO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos en el juicio del inmueble a rematar, generalmente este valor tiene un precio inferior en un 30% al real. En algunos casos el castigo al valor de la propiedad es de más del 30%.

POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se señala para que los postores o clientes ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es determinado por el Juez de acuerdo a la ley; en la mayoría de las veces se determina así:
A.- En la Primera Almoneda, las dos terceras partes del Avalúo Judicial. (no en todos los casos)
B.- En la Segunda Almoneda, se hace una reducción del 20% al Avalúo Judicial y al resultado se le aplican las dos terceras partes. (lo de las 2/3 partes no en todos los casos)
C.- En la Tercera Almoneda, igual que lo señalado en la Segunda Almoneda; pero con la opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad, siempre y cuando la Almoneda haya salido con la opción de "sin sujeción al tipo" (al escogerse pagar con la última opción mencionada, cambian las reglas de la contratación) >PREGUNTAR<.


ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta Pública, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda.


ANALISIS JURIDICO: Es el estudio a conciencia y en detalle que nosotros, como peritos, hacemos del expediente judicial del juicio donde proviene la subasta pública, una vez de que el cliente nos informa su interés primario sobre algún inmueble, para determinar si el negocio es bueno o es malo y en consecuencia, informarle al cliente los detalles del inmueble a subastar, como la superficie, la construcción, cuánto se debe, etc. Y determinar así el precio total del bien incluyendo en ellos nuestros honorarios.


PUJA: Es la cantidad superior que ofrece un postor sobre la ofrecida por otro para adquirir el inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en el momento mismo en que se está subastando el inmueble.  Gana quien más ofrece.


PRIMER BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago de una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial del bien a subastar y que es entregado por el cliente en la Subasta Pública al Juez, para garantizarle la seriedad de su postura u oferta.  Sin este billete de depósito no se puede participar como postor.


SEGUNDO BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago que hace el cliente a esta institución sobre la cantidad remanente, es decir, la cantidad faltante entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (éste billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del término que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término improrrogable señalado por el Juez, el cliente perderá la totalidad de su primer billete de depósito como sanción a su incumplimiento. Así lo ordena la Ley).


DILIGENCIA DE REMATE: Es la etapa procesal mediante la cual, una vez celebrado el contrato respectivo de Prestación de Servicios Profesionales con nosotros y adquirido el Primer Billete de Depósito, acudimos al Juzgado correspondiente en la fecha y hora señalados para el remate y nuestro cliente ofrece ahí su postura para la adquisición del inmueble deseado.


APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo o resolución dictado por el Juez, mediante el cual aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este momento el Cliente ya está facultado como propietario, jurídicamente hablando, del bien subastado a su favor.


ADJUDICACIÓN: Acto judicial consistente en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta, con la consiguiente entrega de la misma a la persona interesada.


LA ESCRITURACION: Es el momento procesal mediante el cual, una vez elaborada la Escritura de compraventa judicial por el Notario Público que haya elegido el cliente, y por  la negativa del demandado a firmarla, si es el caso, el Juez la firmará en rebeldía de éste, quien es el antiguo dueño del inmueble.


LA POSESIÓN: Es el momento mediante el cual, una vez de que se haya firmado la Escritura de Compraventa Judicial, el Juez ordena que se ponga en posesión física del cliente, el inmueble en cuestión, lo que dicho cumplimiento se hace a través del funcionario judicial correspondiente.


HIPOTECA: Garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a éste en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecida por la ley.

LA CESIÓN DE DERECHOS LITIGIOSOS: Es la adquisición de los derechos del juicio más no del inmueble; el inmueble es la garantía del juicio y con esta cesión se garantiza que nuestro cliente ganará el inmueble en el remate que se efectuará con posterioridad frente a otros postores.

FIN.